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[房产] 新冠持续重创全球经济,迪拜房地产市场会崩盘吗

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发表于 2020-5-8 16:30:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

原创 张成箭  迪拜置业资讯公众号


迪拜房地产市场自2014年起已经连续下跌了6年,目前的二手市场价格甚至低于2010年的价格,似乎还看不到止跌回暖的迹象。而此刻又遇上了新冠COVID-19这场全球大瘟疫肆虐,全球经济遭受重创,迪拜自然不能独善其身。如果疫情长期持续下去(可以预见的情况,今年不会结束),迪拜的房地产会像2008年一样崩盘吗?
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小编2017年从HW公司离职加入了迪拜房地产市场大军,谈不上是市场的老兵,仅从个人这几年的所见所想出发结合官方数据为大家做一些浅显的市场分析,供大家参考一二。本文中所采用的数据均来自迪拜统计中心(Dubai Statistics Center)的官方网站。

一、迪拜的经济结构和地位。

先从迪拜统计中心官方网站公布的2019年上半年的及2018年GDP数据来看各行业的比例构成。

总占比超过80%的前8大行业分别是零售、物流、金融、制造、房地产、建筑、酒店餐饮、国防。其中大家往常津津乐道的石油行业,在2018年及2019年H1的统计数据中连单独的一个行业分类都没有,也就是官方数据显示小于0.5%,被列入其他行业中。

这8大行业又是尤其以物流、金融、地产、旅游及其相关为主,全都是服务型的行业且相互依存,城市人流量的大小将直接决定着这些支柱产业的兴衰。

另一方面从这个GDP的构成可以看出,迪拜的经济结构太过单一也非常脆弱,很大程度的受区域以及全球经济的影响,简言之,全球经济及石油经济兴盛,则迪拜在现行的经济运行模式下自然蓬勃发展,反之,则迪拜经济会遭受更大的压力。
如今的迪拜是中东小香港,中东区域的金融、旅游、物流中心。迪拜之所以能成为区域中心不得不说是迪拜酋长有着长远的眼光,敢想敢做,抓住了历史的机遇。

大家对于中东的既往印象是处处石油,处处战乱,没有几个像样的城市。迪拜酋长正是看到了这一点,用挖石油赚取的第一桶金大力发展基建,学习并应用了欧美的城市管理经验,吸引了中东土豪甚至全世界的投资客来到迪拜投资兴业,才有了如今的迪拜。而又正是因为迪拜完全是一个服务型的经济体,经济自我驱动的能力非常有限。迪拜政府在做的正是把服务型的属性发挥到了极致。
阿联酋是一个君主制国家,非本地居民的外国侨民是没有太多的权利可言的,当然也没有什么可以享受到的福利,医疗、教育、住房,等等,通通都要花钱,对于阿联酋/迪拜政府来说,外国侨民确实是一个移动的钱包,而政府能够就是提供给你尽可能良好的治安以及宽松的投资环境,当然也伴随着各种不低的费用(没有什么是免费的)。
同时迪拜的气候又是典型的热带沙漠气候,又干又热,夏天的高温能高达50度,可以说非常不适合人居住,迪拜解决这一问题的方式也很土豪,绝大部分场所基本都是常年低温的空调覆盖。

按照统计中心的数据,2019年迪拜总的居民人口(即本地居民和有长期签证的外国侨民)约335万,其中本地居民约26万,不到8%。
在这样的经济结构及投资环境之下,这些外国侨民来迪拜的目的也很单纯,就是为赚钱来的,如果赚不到钱,则分分钟就有可能离开。
二、迪拜房地产市场往年走势
前面花了些时间给大家简单介绍迪拜的经济结构和投资环境,是为了让大家更好的理解迪拜的房地产市场。从某种意义上来讲,迪拜房地产市场是一个纯投资型的市场,谈不上刚需购房,因为本地居民都有政府提供土地或者住房。
迪拜的房地产市场自2003年开发以来,可以说是起起伏伏,市场的规则也是在波动中逐步趋于完善。

以下是大家都比较喜欢采用的迪拜房地产市场走势图,来自于一家数据公司PropertyMonitor
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简单来说,迪拜从2003年刚开放房地产市场时是非常疯狂的,一路看涨。直到2008年遭遇金融危机,房价近乎被腰斩。而金融危机后房地产市场又很快迎来了复苏,回调的势头延续到了2014年,也就是迪拜赢得了EXPO2020世博会的举办权的时间,房价到达了阶段性顶峰。2014年后,石油价格一路下跌,世界经济同样萎靡,迪拜的房价也跟着跌跌不休,至今未有回暖势头。若相比2014年的价格来,说房价跌去40%是有过之而无不及,一个字,惨!有多惨?自2014年至2018年购入房产而没有转手的贷款买房业主,首付款及购房费用早都已经跌没了,资不抵债。而如今的市场价格更是已经跌到了2010年前后的水平了。当然,2014年以前买入的业主可能通过收租挽回了部分损失。

在这一点上,个人理解迪拜酋长所想所做的是“等基建到位了,引进人流那都不是事,Nothing is impossible. ”

但是事实却差强人意,迪拜这样一个依靠区域及全球经济的城市,经济环境一年不如一年,油价持续下跌,加上一年又一年的住房供应量增加,房价持续下跌也成了必然的结果。政府天天嘴里念着的世博会EXPO2020似乎已经成了最后一根救命稻草。

三、投资回报率
由于这些年房价持续的下跌,能有回报的也只剩下租金了。
都说迪拜房产有高租金回报率,保守的有说5%-6%的,激进的有说超过10%的。而事实是怎样的呢,不论你听到的是5%或者是10%+,在某种条件下,我相信都是成立的。是这个租金回报率的计算是基于很多的前提条件的,第一个重要的假设条件就是当前房价和租金是不变的,而现实是不论房价还是租金,自2014年以来,年年下降!当然了,如果房价和租金上涨,你就可以笑开花了,只是这个如果如今已经过了6年了,还是没有来到。
银行利率的真相
与此同时,大家投资迪拜房产的另外一个原因是可以利用杠杆,且利率不高。那么事实呢,事实是大部分银行会用第一年的优惠利率(通常是年利率3%左右)吸引投资客,而一旦第一年的优惠利率结束后,银行的利率开始节节升高。5%-6%的年利率会吃掉你大部分的租金,也许更高!忙活到最后,房子的首付款没了,租金还不是自己的!假如租金勉强能抵消月供,剩下的应该也不够交物业费的。
四、迪拜房地产市场的供求关系及预期
房子是给人住的,自然要看真实的供求关系,市场上有多少房子,迪拜境内有多少人,他们都是怎么住房的。
按照正常的思维逻辑,目前迪拜房地产市场持续的下跌,供过于求是一个很重要的原因,那么供过于求到底达到了什么程度。小编在这里尝试从迪拜统计中心的数据做进一步的分析。

首先,迪拜除了355万常驻人口,另外有119万临时居民(类似于出差人员)
同时迪拜2019年一共接待了1673万人次的游客,按照平均每人次的游客在迪拜停留3-4天。迪拜境内平均每天会有不少于15万的游客。
综上,迪拜境内每天实际住房需求初步估算大约是,335万+119万+15万=469万

未交付项目
按照统计中心的数据,目前迪拜仍有各种类型的未交付项目达12725个,其中住宅类项目(Private Villas, Investment Villas, Multi-Story)达到12084个

由于迪拜统计中心没有进一步详细数据,小编基于一定的假设和估算简单做一个数学模型:
假如平均每个高层住宅有200个公寓,平均每套公寓有1.5个卧房,平均每套别墅有3个卧房,其他类型含一个卧房,每个卧房住2个人,则剩下未交付的项目可容纳超过105万人,也就是接下来的时间,迪拜的人口要再增加1/4,才能填满这些住房需求。那么,如何控制交房周期及引入人流是进一步控制房价的关键!

公式如下
((5351Private Villas + 4341Investment Villas) ×3 + 1652Multi-Story×200 ×1.5)×2 = 105 万人
人口增长预期

另一方面据统计中心的数据显示,迪拜总居住人口从1975年的18万增长到了2019年的336万,人口增长了近19倍。

而按照迪拜市政府的规划,迪拜的常驻居民将在2027实现再翻倍,不低于500万。

从发展期的人口增长速度,以及迪拜政府的预期数据来看,似乎仍然前景可期。但是规划是一回事,能不能达成目标是另外一回事,市场充满了太多不确定性。投资迪拜房地产市场,需要一定的国际视野及国际形势的分析预判能力,这其中的政府规划能否达成不完全由迪拜政府所能控制。

五、COVID19持续,迪拜房地产市场会崩盘吗?

COVID19就像是一个照妖镜,在验证着所有人吹下的牛逼,谁能扛得住,谁就是真的牛逼。那么COVID19对迪拜房产的影响几何呢?个人认为是巨大的挑战!

首先,如前文分析的那样,迪拜当前的房地产市场已经惨不忍睹,人人都希望2020能有积极的改变,人人都希望世博会能拯救迪拜。而如今COVID19让原本低迷的经济更是雪上加霜。

迪拜自3月26日开始宵禁到现在已经近一个半月了,不言而喻,经济遭受了重创!截至目前,海关仍然没有可以开放的可能。迪拜的海关开放不了,迪拜的经济就无法正常运转,目前只有各国的撤侨,而没有人员的流入!没有新的人员入境,自然就没有新的租客要租房,空房自然会越来越多。这个时候业主需要果断坚决的调整租金价格,才有可能更快的找到租客,度过这个非常时期。

COVID19同时带给大家最直接的感受是各方面收入的锐减,这个时候租客自然会要求降低租金价格,而那些房源空出来的业主如果在短期内找不到租客,又没有收入支付月供,就有出现断供的可能。一旦长时间断供,本身房价又跌去了30%以上。业主在不得已的情况下就会选择弃房,从此与阿联酋说拜拜。那么接下来的情况,银行就要回收这些房子,收回之后就要拍卖。当这样的情况越来越多的时候,拍卖也没人买或者很低的价格才有人接盘,银行就有出现破产的风险。如果出现多家银行破产,那么对于迪拜的整体经济来说就将是灾难性的。当然,这里还只是考虑房贷业务,如果银行多个贷款业务出现偿还问题,那么银行破产就是近在眼前的事情。
至于这种情况有没有可能发生,小编认为,完全有可能,这取决于COVID19持续的时间有多长,阿联酋什么时候解封,欧洲什么时候解封,美国什么时候解封,甚至是全球什么时候能完全控制疫情。就如前文的分析,迪拜几乎是一个完全依赖于外部资本和劳动力的经济体,如果没有外部力量的输入和支持,迪拜本身没有自我驱动经济的能力和条件,当前的情况对于迪拜来说,有着非常大的潜在风险,不夸张的说,崩盘只在朝夕!

那么有没有可能避免这种情况发生呢?小编只能说,2008年的金融危机,迪拜就是靠着阿布扎比老大哥的出手,形势才得以扭转!而当前形势下,迪拜政府本身也势必要尽快做出相应的救市举措,不要等到老大哥再次出手,毕竟房地产市场对迪拜来说是牵一发而动全身。
非常时期,割肉还是继续持有?
割肉是明显的反人性的举措,让人很难做出抉择,通常来说能做出割肉抉择的业主不会有很多,而事实证明,目前即便是按照市场价来挂牌出售的房源,也不是很多。再则对于大部分首付已经跌没了的人来说,割肉垫钱给银行以清理资产更是没有可能也没有意义。但是如果业主在没有清理贷款的情况下断然离场又会背上官司,个人信誉受损,因此个人判断,大部分的业主无疑将继续持有。

与此同时,美国针对COVID19启动了4万亿美金的经济刺激计划,G20的成员国也将向市场释放5万亿美金,未来不远的时间,货币贬值是大概率事件。

因此继续持有是无奈之举,但长期来看也是能挽回部分损失!

非常时期,买入还是继续观望?

当前的情况下选择继续观望是一个很容易做的决定,接下来的形势有太多的未知,如果政府不在恰当的时候给出强有力的刺激政策,小编认为崩盘不只是说说而已。非常时刻,看清形势再下手是非常有必要的。

当然,如果此刻决定买入将是一个很艰难也是一个需要勇气的决定,表示你对迪拜仍然有信心也有充分了解。而当前能不能买入?个人认为,风险与机遇共存,有合适的标的,仍然可以出手。为什么?常年的市场下跌已经快要达到市场所承受的极限了,当前的疫情更是给了迪拜的市场重重一击,如前文所述,政府出台刺激政策是迟早的事情,如果一旦崩盘就是迪拜政府无法承受之重。此刻阿联酋政府的抗疫表现,同样也是投资客入场抄底的重要考量之一。截止目前,阿联酋政府对境内人员完成了120万次检测,检测量超过10%,死亡率不到1%。

无论此时的您是要继续持有房产,还是想入场抄底。我们都将为您提供最专业的服务与咨询

中海湾是迪拜一家同时具有物业管理和房产经纪执照的华人房产经纪及管理公司,核心成员在迪拜有着超过10年的迪拜房产经纪及物业管理经验。不仅有专业的物业管理团队,丰富的房产经纪人网络,更有强大的物业管理系统,助您在家轻松成为‘云业主’,远离各种房产管理的琐事,坐在家里就能实时查看迪拜房屋当前的状态,所有合同、支票、账目、文件、看房记录、房屋照片都将在系统里清晰陈列。

而当前考虑入场的关键是找到合适的标的,拿下有竞争力的价格,我相信这也是每一个准备此刻入场的投资者在做的。怎样找到值得入手的一手投资标的,告诉我们您的目标,剩下的交给我们。

最后,小编提醒大家:投资有风险,入市需谨慎!

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